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L’ESECUZIONE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE NEL PIANO DI COMPARTO. A cura di Agostino MEALE

Il piano di comparto è uno strumento attuativo che, con la presupposta equa ripartizione degli oneri e degli utili, promuove l’accordo tra i proprietari dei fondi e quindi rende di fatto il ricorso all’espropriazione per pubblica utilità strumento solo residuale.
Il piano di comparto, infatti, eliminando in via convenzionale la discriminazione tra aree destinate alla edificazione ed aree a standard di piano (e ciò per l’appunto con la ridetta previsione dell’equa ripartizione degli utili e degli oneri tra i lottizzanti) agevola, evidentemente, la costituzione di consorzi tra i proprietari, finalizzati alla realizzazione delle opere programmate.
Per la verità, nelle recenti leggi regionali e nel T.U. dell’Edilizia, si parla ad esempio nell’art. 14 della L.R. della Puglia n. 20/2001, alla “Perequazione urbanistica”, “Al fine di distribuire equamente, tra i proprietari interessati dagli interventi, i diritti edificatori attribuiti dalla pianificazione urbanistica e gli oneri conseguenti alla realizzazione degli interventi di urbanizzazione del territorio, il PUG può riconoscere la stessa suscettività edificatoria alle aree comprese in un PUE”.
Ove poi, come consuetamente avviene: alla disciplina sul comparto si connettano gli obblighi ordinariamente sanciti nella convenzione di lottizzazione sull’onere per i lottizzanti di realizzare, anche per stralci funzionali, le opere di urbanizzazione primaria e secondaria contemporaneamente all’edificazione dei lotti, risulta evidente come la costituzione dei consorzi tra i proprietari divenga la modalità attraverso cui il Comune possa ottenere la infrastrutturazione dell’area interessata dal piano senza dover fare ricorso a procedure ablatorie.
E’ ovvio che con la costituzione del consorzio la P.A. potrà conseguire, attraverso un modulo consensuale garantito da apposita convenzione, la realizzazione delle opere di urbanizzazione, e ciò senza procedere ad alcuna espropriazione.
E’ altresì evidente che il consorzio obbligato dovrà trovare un equilibrio sinallagmatico rispetto alle prestazioni da rendere all’Amministrazione comunale. Ma per tale profilo non sembra vi sia alcun problema posto che ordinariamente nelle convenzioni di lottizzazione (anche quelle non disciplinate dalla normativa sui comparti) si prevede che laddove i lottizzanti siano tenuti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria “a cedersi alla amministrazione comunale” tali prestazioni ed obbligazioni sono eseguite “a scomputo degli oneri di urbanizzazione” dovuti ex lege.
Sicché con tale previsione, valida anche per i piani di comparto, i consorzi ritrovano al loro interno il riequilibrio sinallagmatico relativo all’onere di acquisire dai consorziati le aree necessarie per le opere di urbanizzazione, realizzarle, e di poi cederle al Comune. Ed infatti: l’onere relativo alla cessione al Comune delle aree destinate alle opere di urbanizzazione è in percentuale equamente ripartito nel consorzio in capo a tutti i consorziati (equa ripartizione degli oneri e degli utili); tale onere è poi compensato nel rapporto consorzio-comune con lo scomputo degli oneri di urbanizzazione.
Potrebbe però accadere che alcuni proprietari delle aree interessate dal piano decidano di non aderire al consorzio. In tal caso soccorre l’art. 23 della legge n. 1150/1942 che abilita i Comuni alla espropriazione delle aree in titolarità dei soggetti non aderenti al consorzio al fine di consentire a questi ultimi di ottenere la piana disponibilità degli immobili interessati dal comparto.
Anche la normativa regionale sui piani di comparto, pur rendendo residuale il ricorso alle procedure ablatorie (per quanto innanzi detto), non preclude all’Amministrazione di procedere alla espropriazione di quelle aree per le quali non vi sia adesione dei proprietari.
L’art. 15 della l.r. n. 6/79 prevede infatti che dopo l’approvazione del piano di comparto l’Amministrazione notifichi ai lottizzanti le modalità di esecuzione previste dal piano, fissando un termine “entro cui dovranno dichiarare se intendono, da soli o riuniti in Consorzio, eseguire le opere programmate previa stipula di apposita convenzione”.
Quanto al consorzio, questo si costituisce con il concorso dei proprietari rappresentanti in base all'imponibile catastale i tre quarti del valore dell'intero comparto e può costituirsi anche dopo la scadenza del termine per aderire alla convenzione, poiché esso è necessario solo per la realizzazione delle opere; pertanto, entro il termine indicato deve essere data solo l'adesione dei singoli proprietari con l'impegno ad effettuare la costruzione dell'intero comparto e chi non aderisce vede degradare il suo diritto di proprietà ad interesse legittimo in quanto il bene diviene espropriabile a favore degli altri proprietari aderenti al comparto.
Nella convenzione bisogna far riferimento all'atto costitutivo del consorzio tra i proprietari dei suoli ricompresi nel comparto, con espresso riferimento alla divisione percentuale della volumetria edificabile e alla tempestiva realizzazione delle opere previste nel piano di comparto finalizzata alla equitativa divisione.
In convenzione devono essere fissate anche le condizioni di rilascio delle concessioni edilizie per la realizzazione delle opere del comparto. Vi è poi l'indicazione dei termini di presentazione delle richieste di concessione edilizia e di ultimazione lavori; le clausole che prevedono l'obbligo solidale del trasferimento della piena proprietà delle aree destinate alle urbanizzazioni primarie e secondarie, nonché l'obbligo di eseguire a proprie spese tutte le opere di urbanizzazione primaria entro un certo periodo temporale; l'obbligo di prestare idonea garanzia per l'assolvimento di tali oneri, di provvedere al versamento degli oneri di urbanizzazione  secondaria e del contributo di costruzione.
L’art.15 citato dispone poi che “decorso il termine su indicato, il Comune procede all'esecuzione d'ufficio del Comparto, anche a mezzo di esproprio, nei confronti dei proprietari e/o degli aventi titolo che non abbiano assentito al Comparto”.
Le disposizioni richiamate attestano pertanto come per certo l’Amministrazione comunale mantenga il potere espropriativo nei confronti dei soggetti che non abbiano prestato il loro assenso all’esecuzione delle opere previste dal piano di comparto.
Resta infine da affrontare la tematica relativa al soggetto (Comune o consorzio) a cui debbano imputarsi gli oneri relativi alle ipotizzate residuali espropriazioni delle aree in titolarità dei proprietari non aderenti.
Tale questione sembra di agevole definizione alla luce del richiamato art.23 della legge n.1150/42 la quale ipotizza che il potere espropriativo sia eventualmente esercitato dal Comune al fine di consentire ai consorzi di conseguire la piena disponibilità del comparto. Tanto consente di ritenere che il soggetto beneficiario della espropriazione sia il costituendo consorzio, sicché sarà quest’ultimo a dover sopportare gli eventuali oneri espropriativi (fermo restando che ente espropriante è unicamente il Comune).
E’ ovvio che tali questioni, ivi compresa l’eventuale delega delle funzioni espropriative al consorzio, ovvero la individuazione delle garanzie relative ai costi della procedura ablatoria, potranno e dovranno essere oggetto di quella convenzione a stipularsi tra il costituendo consorzio ed il Comune dopo l’approvazione del piano di comparto.
Così delineato il quadro normativo di riferimento, di seguito si passa ad individuare le fasi procedimentali che devono regolare, ai sensi dell’art.15 della l.r. n.6/79, l’attività comunale dopo l’approvazione del piano di comparto:
a)      approvazione del piano di comparto;
b) entro 30 giorni dall’avvenuta approvazione notifica del provvedimento sub a) ai proprietari delle aree interessate dal piano con fissazione dei termini entro cui questi ultimi dovranno dichiarare se intendono, da soli o riuniti in consorzio, eseguire le opere programmate;
c)      stipula di apposita convenzione tra consorzio e comune avente ad oggetto anche la individuazione delle garanzie relative ai costi per le eventuali espropriazioni ad effettuarsi nei confronti dei soggetti non aderenti al consorzio;
d)      eventuale espropriazione comunale delle aree del comparto da assegnare al consorzio;
e) esecuzione della convenzione stipulata tra comune e consorzio con la realizzazione consortile delle opere di urbanizzazione e successiva cessione di queste ultime all’Amministrazione comunale a scomputo degli oneri di urbanizzazione.

*docente Università degli Studi di Lecce