Come è noto l’art.3 del Testo unico in materia edilizia, approvato con D.P.R. 06/062001, n.380, aveva accolto una nozione più ampia di ristrutturazione urbanistica, facendo proprio l’indirizzo prevalente nella giurisprudenza amministrativa, secondo cui la ristrutturazione poteva essere attuata anche attraverso demolizione e ricostruzione. Proprio nell’ottica della giurisprudenza amministrativa veniva però precisato che in questo caso il risultato finale dell’intervento doveva consistere in una “fedele ricostruzione”, caratterizzata dalla realizzazione di un edificio identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente.
In seguito alle innovazioni introdotte dalla legge-obiettivo (art.1, comma 6, lett. b) - L.N. 21/12/2001 n.443) anche la definizione di “ristrutturazione” è stata modificata. Il D.Lgs. 27/12/2002 n.301, ha previsto che la ristrutturazione possa consistere nella demolizione di un edificio e “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”. Di conseguenza risulta superata la necessità che la ricostruzione sia “fedele”, ossia ispirata all’obiettivo di realizzare una costruzione analoga a quella precedente.
Di questo superamento si ha un riflesso evidente nella circostanza che è venuto meno anche il requisito dell’identità nelle “caratteristiche dei materiali” utilizzati, previsto invece nel Testo unico nella formulazione del 2001. Addirittura viene meno il requisito dell’identità dell’area di sedime, che sembrava rispecchiare un criterio elementare di distinzione rispetto alle nuove costruzioni.
Gli elementi di “novità” che dovrebbero caratterizzare la nuova costruzione rispetto alla ristrutturazione sono stati dunque nuovamente modificati, a tutto vantaggio della ristrutturazione.
Alla luce della nuova definizione, oggi, è prospettabile una serie di interventi qualificati come “ristrutturazione edilizia”, riconducibili a due tipologie principali:
a) interventi che non comportino demolizione e ricostruzione: la ristrutturazione può attuarsi in questo caso anche attraverso modifiche di volumetrie e di sagoma, per esempio attraverso l’inserimento di nuovi elementi o l’eliminazione di elementi preesistenti;
b) interventi che comportano demolizione e ricostruzione: la ristrutturazione in questo caso può ammettersi solo a condizione che non siano modificate la volumetria e la sagoma. Nel merito il Ministero delle infrastrutture, con propria circolare n.4174 del 07/8/2003 (G.U. n.274/03), ha interpretato questa condizione, precisando che la mancanza di riferimenti alla superficie utile va intesa nel senso che questo dato sia modificabile, mentre la preclusione a modifiche della volumetria va intesa nel senso che sarebbero escluse anche le modifiche in diminuzione. Inoltre, a proposito del fatto che nel D.Lgs. 27/12/2002 n.301, non compare più il richiamo all’identità del “sedime”, sostiene che sarebbero ammesse “modifiche di collocazione”, seppur ridotte (ossia, riconducibili all’ambito delle variazioni essenziali, come definite dai legislatori regionali).
Si tenga presente, inoltre, che le innovazioni del D.Lgs. 27/12/2002 n.301, sulla ristrutturazione edilizia, non sono state limitate alla definizione della categoria (art.3 del Testo unico), ma hanno riguardato anche la disciplina degli interventi stessi (art.10). E’ stabilito, infatti, che, fatte salve le previsioni regionali, siano subordinati a permesso di costruire “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (art.10, comma 1, lett. c). Si tratta, insomma, di una ristrutturazione “forte”, che in via di principio esigerebbe un provvedimento abilitativo del Comune e che pertanto è sempre assoggettata al regime contributivo e sanzionatorio degli interventi subordinati a permesso di costruire, anche se il cittadino, avvalendosi della facoltà assegnatagli dall’art.22 – comma 3 – del Testo unico, preferisca presentare la denuncia di inizio di attività.
Questa nozione di ristrutturazione non riproduce i limiti dettati in via generale per la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, in particolare perché ammette anche “modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici”. Tuttavia non è logico ritenere che il Testo unico proponga due nozioni incompatibili della medesima categoria di interventi. Si deve solo concludere che ai fini dell’assoggettamento generale a permesso di costruire o invece a denuncia di inizio di attività non sia decisiva l’effettuazione di demolizione e ricostruzione, mentre siano decisivi altri indici, riguardanti il numero delle unità immobiliari, il volume, la sagoma, i prospetti, le superfici. In altre parole, il limite della demolizione e ricostruzione non identifica una “soglia” qualificante per il permesso di costruire.